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Comprendre la défiscalisation du déficit foncier

Le déficit foncier est une solution pour réduire ses impôts

Il y a déficit foncier lorsqu’une même année, les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier.

Le déficit peut être créé par des charges financières et non financières. La législation prévoie qu’on retire en premier lieu des revenus fonciers les charges financières qui sont composées des intérêts d’emprunts. Par intérêt d’emprunt, on entend tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage…) des emprunts pour l’acquisition ou la construction du bien, mais aussi, des emprunts pour la réparation ou l’amélioration du bien.  Les intérêts d’emprunts sont toujours exclus de l’imputation sur le revenu global, c’est pourquoi les recettes sont d’abord compensées par les intérêts d’emprunts, puis, par le reste des autres dépenses déductibles qui sont les charges non financières.

Si le résultat est négatif c’est-à-dire que les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux loyers, le déficit dû aux charges financières est imputable sur le revenu foncier des dix années suivantes.

Si le résultat est positif c’est-à-dire qu’il reste des recettes après imputation des charges financières, on impute les charges non financières.

Le déficit foncier provenant des charges non financières (travaux, charges d’exploitation) est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le déficit restant est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, des conditions sont à respecter. L’article 156-I-3 du Code Général des Impôts prévoit que lorsqu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus. Si cette règle n’est pas respectée, l’imputation sur le revenu sera remise en cause.

Pour bénéficier du déficit foncier, il faut aussi que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro-foncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.

Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera fort.